このページの目次
小規模宅地等の特例とは
相続や遺贈によって取得した宅地等のうち、被相続人が亡くなる前に住んでいたマイホームの土地、事業を行っていた土地や貸付をしていた土地がある場合には一定の要件を満たすとその宅地の評価を最大で8割評価を下げて申告を行っても良いという特例です。
（注）宅地等には、土地や借地権も含まれます。
この制度は、相続人の今後の「生活基盤」や「事業基盤」が失われないように確保してあげようという目的から創設されています。
相続税は、財産の価額が大きいほど税負担が重くなる税金です。
この制度をうまく活用すれば、相続税の金額をより少なくできます。
小規模宅地等の特例の対象となる土地とは
小規模宅地等の特例の適用がある土地は次の４つになります。
- 特定事業用宅地
- 特定同族会社事業用宅地
- 特定居住用宅地
- 貸付事業用宅地
小規模宅地等の特例による限度面積と減額割合
| 対象となる宅地の種類 | 限度面積 | 減額割合 |
| 特定事業用宅地 特定同族会社事業用宅地 |
400㎡ | 80% |
| 特定居住用宅地 | 330㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200㎡ | 50% |
小規模宅地等の特例には、適用を受けられる限度面積の制限があります。
あくまでもこの制度は、上述のように「生活基盤」や「事業基盤」の確保のためであるため、無制限に適用されるわけではありません。
限度面積や減額割合は、相続開始前の土地などの利用状況によって異なります。
特定事業用宅地とその適用要件
被相続人の亡くなる直前に、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が貸付以外の事業をしていた宅地で次の２つの要件を満たすものです。
- 事業を継続すること
- 相続税の申告期限までずっと保有していること
特定事業用宅地とその適用要件を図にすると下記の通りになります。
| 相続開始直前の利用状況 | 取得者 | 継続要件(事業・保有) |
| 被相続人の事業の用 | 事業承継親族 | 〇 |
| 同一生計親族の事業用 | 同一生計親族本人 | 〇 |
（注１） 被相続人の親族が取得する場合には被相続人からの使用貸借でないと特定事業宅地に該当しません。
（注２） 相続開始の３年前に事業の用に供した宅地は「特定事業宅地」に該当しません。
特定同族会社事業用宅地とその適用要件
被相続人が亡くなる前から申告期限までの間に一定の法人の事業の用に供されていた宅地等でその法人の役員である親族が取得した宅地等をいいます。
特定同族会社事業用宅地とその適用要件を図にすると下記の通りになります。
| 相続開始の直前の利用状況 | 取得者 | 継続要件(貸付・役員・保有) |
| 法人の事業の用 (貸付事業を除く) |
その法人の役員である親族 | 〇 |
（注１） 上記の法人は、相続開始の直前における被相続人と被相続人の親族が所有するその法人の持株割合の合計額が50%超であるものをいいます。
（注２）上記の継続要件の内容は下記のとおりです。
- 賃貸借要件
被相続人が賃貸借契約でその法人に貸付を行っている必要があり、使用貸借では要件を満たしません。 - 法人役員要件
その宅地を取得した親族がその法人の役員に該当すること - 保有継続要件
取得した宅地を申告期限まで保有していること
特定居住用宅地とその適用要件
被相続人の亡くなる直前に、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が居住用の供した土地で次の取得者の区分に応じてそれぞれの要件を満たすものです。
特定居住用宅地とその適用要件を図にすると下記の通りになります。
| 相続開始の直前の利用状況 | 取得者 | 継続要件(居住・保有) |
| 被相続人の居住用 | 同居親族 | 〇 |
| 非同居親族 | 所有のみ | |
| 被相続人の居住用 | 配偶者 | なし |
| 同一生計親族の居住用 同一生計親族の居住用 |
配偶者 | なし |
| 同一生計親族本人 | 〇 |
（注１）非同居親族が取得した場合
同居親族が取得した場合は所有継続とともに次の要件を満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者と同居する法定相続人がいないこと
- 相続開始前３年以内に、その非同居親族本人、その配偶者、その３親等内の親族又はその親族と特別の関係がある者がある法人が所有する家屋に居住したことがないこと
- その非同居親族が相続開始時に居住の用に供している家屋を相続開始以前のいずれの時においても所有していないこと
- 制限納税義務者のうち日本国籍を有しないものではないこと
（注２）被相続人の配偶者が取得した場合
配偶者が取得した場合には、無条件に特定居住用宅地に該当します。
（注３）同一生計親族が取得した場合
- 被相続人の親族が取得する場合には被相続人からの使用貸借でないと特定事業宅地に該当しません。
- 申告期限までその宅地を所有する必要があります。
貸付事業用宅地とその適用要件
被相続人が亡くなる直前に被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が貸付事業の用に供していた宅地で、次の２つの要件を満たすものです。
- 貸付事業を継続すること
- 相続税の申告期限までずっと保有していること
貸付事業用宅地とその適用要件を図にすると下記の通りになります。
| 相続開始直前の利用状況 | 取得者 | 継続要件(事業・保有) |
| 相続人の貸付事業の用被 | 事業承継親族 | 〇 |
| 同一生計親族の貸付事業の用 | 同一生計親族本人 | 〇 |
（注１）上記の貸付事業とは「不動産貸付業・駐車場業」などをいいます。
（注２）相続開始前3年以内貸付の事業の用に供されていたものは該当しません。
（注３）被相続人の親族が取得する場合には被相続人からの使用貸借でないと貸付事業宅地に該当しません。
① 注意点
小規模宅地等の特例は、「相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地」・「個人の事業資産の贈与税の納税猶予及び免除」の適用を受けた特例事業受贈者に係る贈与者・「個人の事業資産の相続税の納税猶予及び免除」の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から取得した特定事業用宅地等については受けることができません。
② 小規模宅地等の特例を受けるために必要な書類
小規模宅地等の特例の適用を受けるには相続税の期限内申告書に下記の書類を一緒に提出する必要があります。
- マイナンバーカード（ない場合は住民票の写し、運転免許証やパスポートなど）
- 相続人を明らかにする戸籍謄本又は法定相続情報一覧図の写し
- 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
- すべての相続人の印鑑証明書
③ 遺産分割協議が相続税の申告期限までに確定しなかった場合（未分割の場合）
申告期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合には、申告書と一緒に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出し、その後３年以内に遺産分割が成立したら小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
一旦、小規模宅地等の特例の適用がないものとして申告を行うので税金を多く納めることになります。
そのため、遺産分割完了の日の翌日から４月以内に「更正請求書」を提出することで納めすぎた税金を還付してもらいます。
④ 被相続人が老人ホームなどに入居していた場合の「特定居住用宅地」の特例
要介護認定を受けていた被相続人が特別養護老人ホームに入居していた場合に相続が発生したときには、入居前に所有していた自宅の敷地は被相続人の居住の用に供されていた宅地に該当します。
従って、取得者それぞれの要件を満たすことで小規模宅地に該当します。
⑤ 被相続人が事業を営んでいた宅地を申告期限までに転業又は廃業がした場合
「特定事業宅地」に該当するには、取得した相続人が申告期限まで被相続人が行っていた事業を引き継ぐ必要があります。
しかし、申告期限までにその事業を「転業」・「廃業」をした場合にはそれぞれの事由により適用が異なります。
- 事業の全部を「転業」・「廃業」した場合→事業の継続要件を満たさないため特定事業宅地には該当しません。
（例）飲食店を営んでいた被相続人の事業を引き継いだ後にクリーニング店に転業した - 事業の一部を「転業」した場合（貸付事業以外）→事業継続部分・転業部分ともに特定事業宅地に該当する。
（例）飲食店を営んでいた被相続人の事業を引き継いだ後に一部をパンの製造部分に転業した - 事業の一部を「廃業」した場合→事業継続部分は特定事業宅地に該当し、廃業部分は該当しません。
